Nebenkosten durch CO₂-Bepreisung: Auswirkungen der CO₂-Abgabe auf Immobilieneigentümer

Die Nebenkosten durch CO₂-Bepreisung sind für viele Immobilieneigentümer in Deutschland zu einem wichtigen Thema geworden. Seit Einführung der CO₂-Preisregelung auf fossile Brennstoffe (Heizöl, Erdgas) im Jahr 2021 steigen die Heizkosten und belasten Eigentümer sowie Mieter spürbar. Private Haus- und Wohnungseigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften fragen sich: Wie wirkt sich die CO₂-Abgabe konkret auf die Betriebskosten aus? Im Folgenden werden die Hintergründe der CO₂-Bepreisung, ihre Auswirkungen auf Öl- und Gasheizungen und die gesetzliche Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter erläutert. Ein sachlicher Überblick zeigt, welche zusätzliche Kostenbelastung verschiedene Eigentümergruppen erwarten und was dies für die jährliche Betriebskostenabrechnung bedeutet.

Was ist die CO₂-Bepreisung?

Die CO₂-Bepreisung ist ein Instrument der Klimapolitik, bei dem für den Ausstoß von Kohlendioxid (CO₂) ein Preis erhoben wird. In Deutschland gilt seit 2021 auf Basis des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) ein nationaler CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe wie Heizöl und Erdgas. 

Brennstofflieferanten müssen für jede Tonne CO₂-Emission Zertifikate zu einem staatlich festgelegten Preis erwerben und geben diese Kosten an die Endverbraucher weiter. Auf diese Weise verteuert die CO₂-Bepreisung fossile Energieträger und macht klimaschädliche Heizenergien teurer. 

 Für die Jahre 2021 bis 2025 wurden Festpreise pro Tonne CO₂ vorgegeben, die schrittweise ansteigen. Begonnen wurde 2021 mit 25 € pro Tonne, 2022 lag der Preis bei 30 €. Im Jahr 2023 blieb er ebenfalls bei 30 €, bevor er 2024 auf 45 € erhöht wurde. Für 2025 ist ein CO₂-Preis von 55 € pro Tonne festgesetzt. Ab 2026 soll die Preisbildung in den Emissionshandel übergehen, mit einer vorgesehenen Untergrenze von 55 € und Obergrenze von 65 € im Übergangsjahr. Ab 2027 wird der CO₂-Preis vollständig durch den Zertifikatehandel am Markt bestimmt.

Entwicklung der CO₂-Preise in Deutschland (2021–2026) pro Tonne CO₂. Seit Einführung 2021 bei 25 €/t steigt der Festpreis schrittweise auf voraussichtlich 65 €/t im Jahr 2026. Ab 2027 wird der Preis durch den Handel bestimmt.

Warum wurde die CO₂-Bepreisung eingeführt?

Hauptziel der CO₂-Bepreisung ist es, klimaschädliche Emissionen mit einem Preis zu versehen, um einen Anreiz zum Energiesparen und zum Umstieg auf klimafreundliche Alternativen zu schaffen. Vereinfacht gilt das Verursacherprinzip: Wer CO₂ ausstößt, soll dafür zahlen. Die Abgabe wurde ausdrücklich zum Schutz des Klimas eingeführt und verteuert fossile Energieträger wie Benzin, Diesel, Heizöl und Erdgas. Dadurch sollen Verbraucher und Immobilienbesitzer motiviert werden, weniger fossile Energie zu verbrauchen und in emissionsärmere Technik zu investieren.

Im Gebäudesektor hat man zudem erkannt, dass die Lenkungswirkung des CO₂-Preises anfangs begrenzt war, weil in Mietverhältnissen zunächst allein die Mieter die Kosten trugen. Mieter können ihr Heizverhalten zwar anpassen, haben aber kaum Einfluss auf den energetischen Zustand des Gebäudes (Dämmung, Heizanlage usw.) – diese Verantwortung liegt beim Eigentümer. Um die Kostenverteilung fairer zu gestalten und auch Vermieter zu energieeffizientem Sanieren anzuregen, wurde beschlossen, die CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern aufzuteilen. Dieses neue Aufteilungsmodell gilt seit 2023 (siehe unten) und soll sicherstellen, dass beide Parteien zur Reduzierung von Emissionen beitragen und profitieren.

Auswirkungen der CO₂-Bepreisung auf Heizöl und Gas

Die CO₂-Bepreisung wirkt sich direkt auf die Preise von Heizöl und Erdgas aus. Für jede verbrauchte Menge dieser fossilen Brennstoffe wird anteilig der CO₂-Preis fällig, was den Brennstoff spürbar verteuert. Konkret entspricht der CO₂-Preis von 30 € pro Tonne (Stand 2023) etwa 0,6 Cent pro kWh Erdgas. Ein Haushalt zahlt dadurch rund 6 € pro 1.000 kWh Gas nur für die CO₂-Abgabe. Bei Heizöl ergeben 30 €/t einen Aufschlag von rund 0,8 Cent pro kWh – das entspricht etwa 8 Cent pro Liter Heizöl im Jahr 2023. Heizöl ist etwas stärker betroffen, da bei der Verbrennung von 1 Liter Öl ca. 2,7 kg CO₂ freiwerden, während Erdgas pro kWh weniger CO₂ emittiert.

Mit den steigenden CO₂-Preisen erhöhen sich diese Aufschläge weiter. 2024 (bei 45 €/t) liegen die CO₂-Kosten schon bei etwa 0,9 Cent pro kWh Gas und 12 Cent pro Liter Heizöl. Für 2025 mit 55 €/t CO₂-Preis kann man mit ungefähr 1,1 Cent pro kWh Gas rechnen. Heizöl dürfte dann grob 14–15 Cent pro Liter an CO₂-Kosten enthalten – das sind etwa 2 Cent mehr pro Liter als im Jahr 2024. Diese Verteuerung betrifft sowohl Mieter als auch Eigentümer, da alle Verbraucher von Heizöl und Gas den CO₂-Aufschlag zahlen müssen. Zwar schwanken die Marktpreise für Heizöl und Gas insgesamt durch viele Faktoren, doch die CO₂-Bepreisung bildet einen stetig wachsenden Kostenanteil, der langfristig die fossilen Heizenergien immer unattraktiver machen soll.

Steigende Heizkosten für Eigentümer

Für Immobilieneigentümer – insbesondere wenn sie selbst im Objekt wohnen – bedeutet die CO₂-Bepreisung unterm Strich höhere Heizkosten. Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst nutzen, tragen die CO₂-Abgabe vollständig über ihre Brennstoffrechnungen. Schon eine durchschnittliche Wohnimmobilie mit z.B. 20.000 kWh Gasverbrauch pro Jahr verursacht durch den CO₂-Preis (bei rund 45 €/t im Jahr 2024) etwa 180 € jährliche Mehrkosten. Steigt der CO₂-Preis auf 55 €/t, wären es bereits rund 220 € pro Jahr. Eigentümer von Ölheizungen mit ähnlichem Energiebedarf zahlen tendenziell noch etwas mehr, da Heizöl pro Energieeinheit mehr CO₂-Emissionen verursacht. Insgesamt macht die CO₂-Abgabe mittlerweile einen relevanten Anteil der Heizkosten aus. Sie kommt zu den ohnehin gestiegenen Energiepreisen hinzu und erhöht die Betriebskosten fürs Heizen Jahr für Jahr – eine Entwicklung, die sich mit den weiter geplanten CO₂-Preiserhöhungen fortsetzen wird.

Vermieter spüren die CO₂-Bepreisung ebenfalls, allerdings auf andere Weise: Bis Ende 2022 konnten Vermieter die gesamten CO₂-Kosten über die Nebenkosten an die Mieter weiterreichen. Seit 2023 ist dies nicht mehr uneingeschränkt möglich – ein Teil der Heizkosten bleibt nun bei den Vermietern hängen (siehe nächster Abschnitt). Für Vermieter bedeutet das faktisch eine Reduktion der Warmmieten-Erträge, da sie einen Anteil der Brennstoffkosten selbst tragen müssen. Je höher der CO₂-Preis steigt, desto größer wird dieser nicht umlagefähige Kostenblock. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Wohnungen können sich daher pro Jahr zusätzliche Belastungen in Größenordnungen von einigen dutzend bis mehreren hundert Euro ergeben (abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes). Diese neue Situation erhöht den wirtschaftlichen Anreiz für Vermieter, in klimaschonende Heiztechniken oder Wärmedämmung zu investieren – denn jede eingesparte Tonne CO₂ verringert die eigenen Kosten.

Gesetzliche Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter (seit 2023)

Bei Mietimmobilien mit Öl- oder Gasheizung gilt seit dem 1. Januar 2023 eine neue Verteilung der CO₂-Kosten. Der Vermieter kann die CO₂-Bepreisung nicht mehr vollständig auf den Mieter umlegen. Stattdessen schreibt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ein Stufenmodell vor, nach dem Vermieter abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes einen Teil der CO₂-Kosten selbst übernehmen müssen. Diese Regelung umfasst neben Heizöl und Erdgas auch durch fossile Brennstoffe erzeugte Fernwärme. Ziel ist es, Eigentümer für den CO₂-Ausstoß ihrer Gebäude mitverantwortlich zu machen und zu energieeffizientem Verhalten zu motivieren, während Mieter gleichzeitig entlastet werden.

Konkret kommt ein 10-Stufen-Modell zur Anwendung. Je nach jährlichem CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche wird die Kostenaufteilung bestimmt. In einer sehr effizienten Wohnimmobilie – etwa einem Neubau mit geringem Energiebedarf – trägt weiterhin der Mieter die CO₂-Abgabe zu 100 %, der Vermieter zahlt nichts. Dies entspricht Stufe 1 des Modells (weniger als 12 kg CO₂/m²/Jahr, Vermieteranteil 0 %). Hingegen muss bei unsanierten, energetisch schlechten Gebäuden der Vermieter fast die gesamte CO₂-Abgabe übernehmen. In Stufe 10 (52 kg CO₂/m²/Jahr und mehr) trägt der Vermieter 95 % der CO₂-Kosten, der Mieter nur noch 5 %. Die übrigen Stufen dazwischen staffeln den Vermieteranteil in Abstufungen von jeweils rund 10 Prozentpunkten. Bei einem Gebäude mit mittlerer Energieeffizienz (z.B. ca. 32–37 kg CO₂/m²/a) teilen sich Vermieter und Mieter die Kosten etwa hälftig (50 % zu 50 %). Dieses System stellt sicher, dass je schlechter die energetische Bilanz eines Hauses ist, desto mehr CO₂-Kosten muss der Vermieter übernehmen. Vermieter hoch ineffizienter Gebäude werden also stark in die Pflicht genommen, während Eigentümer bereits sanierter, emissionsarmer Häuser kaum Mehrkosten tragen.

Für rein gewerblich genutzte Immobilien (Nichtwohngebäude) gilt das zehnstufige Modell nicht. Dort werden die CO₂-Kosten pauschal hälftig zwischen Mieter und Vermieter geteilt. Bei Mischnutzung eines Gebäudes (teils Wohn-, teils Gewerbeeinheiten) greift in der Regel das Wohngebäude-Stufenmodell, sofern der überwiegende Teil Wohnzwecken dient. Außerdem existieren Ausnahmen in Sonderfällen: Schränken z.B. Denkmalschutzauflagen oder Milieuschutzsatzungen energetische Sanierungen stark ein, kann der Vermieteranteil verringert oder erlassen werden. Insgesamt schafft die neue Gesetzeslage einen faireren Ausgleich – Mieter werden anteilig entlastet, und Vermieter erhalten einen finanziellen Anreiz, den CO₂-Ausstoß ihrer Immobilien zu reduzieren.

Das 10-Stufen-Modell zur CO₂-Kostenaufteilung: Bei hohem CO₂-Ausstoß des Gebäudes (rechte Seite) übernimmt der Vermieter einen großen Anteil (dunkelblau), bei niedrigem Ausstoß trägt überwiegend der Mieter die Kosten (hellblau). In ineffizienten Gebäuden (Stufe 10) zahlt der Vermieter 95 %, in sehr effizienten (Stufe 1) 0 %.

Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung

Die Aufteilung der CO₂-Bepreisung zwischen Vermieter und Mieter wirkt sich unmittelbar auf die Betriebskostenabrechnung, speziell die Heizkostenabrechnung, aus. Vermieter mit zentral beheizten Gebäuden erhalten von ihrem Brennstofflieferanten nun Rechnungen, auf denen die verursachten CO₂-Emissionen und -Kosten ausgewiesen sind. Anhand dieser Angaben muss der Vermieter den verteilbaren Kostenanteil ermitteln. Das heißt, er berechnet gemäß dem Stufenmodell, welcher Prozentsatz der CO₂-Kosten auf die Mieter umgelegt werden darf, und zieht den verbleibenden Vermieteranteil als nicht umlagefähige Kosten ab, bevor er die Heizkostenabrechnung erstellt. Praktisch erscheint in der Nebenkostenabrechnung für die Mieter dann entweder ein entsprechend reduzierter Posten für CO₂-Kosten oder eine Gutschrift, welche die vom Vermieter übernommenen Kosten reflektiert. Für Vermieter bedeutet dies einen gewissen Mehraufwand: In jeder Abrechnungsperiode muss für das Gebäude der spezifische CO₂-Ausstoß ermittelt und die richtige Stufe zugeordnet werden, was zusätzliche Daten (Energieverbrauch, Emissionsfaktor etc.) in der Abrechnung erfordert. Oftmals helfen digitale Tools oder der offizielle Online-Rechner des Bundeswirtschaftsministeriums dabei, die korrekte Aufteilung zu bestimmen.

Anders gestaltet sich der Ablauf bei dezentral beheizten Mietwohnungen – zum Beispiel wenn jede Wohnung eine eigene Gasetagenheizung hat oder bei vermieteten Einfamilienhäusern mit separater Heizanlage. In solchen Fällen erhält der Mieter selbst die komplette Brennstoffrechnung vom Energieversorger und zahlt zunächst die vollen Kosten. Hier räumt das Gesetz dem Mieter jedoch einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter für dessen Anteil ein. Der Mieter muss also die Höhe des Vermieteranteils (gemäß Stufe des Gebäudes) berechnen – die nötigen Informationen (Verbrauch, CO₂-Preis, Emissionsfaktor) stehen auf der Rechnung – und diesen Betrag beim Vermieter geltend machen. Die Frist dafür beträgt zwölf Monate nach Erhalt der Rechnung. Der Vermieter kann den Erstattungsbetrag entweder in der nächsten Betriebskostenabrechnung anrechnen oder dem Mieter direkt auszahlen. Erfolgt keine Verrechnung über die Abrechnung, muss der Vermieter den Betrag innerhalb von zwölf Monaten nach der Aufforderung des Mieters erstatten. Dieses Verfahren stellt sicher, dass auch in dezentralen Heizsituationen die Kostenlast entsprechend der neuen Regelung geteilt wird. Für Mieter ist es allerdings etwas aufwendiger, da sie aktiv werden müssen, um ihren Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter durchzusetzen. Vermieter sollten in solchen Konstellationen mit Nachfragen der Mieter rechnen und sich auf die Prüfung der entsprechenden Forderungen einstellen.

Insgesamt erfordert die CO₂-Kostenaufteilung eine transparente Kommunikation in der Betriebskostenabrechnung. Empfohlen wird, die CO₂-Kosten als eigene Zeile oder Erläuterung auszuweisen, damit für Mieter klar ersichtlich ist, welcher Anteil der Kosten aufgrund der CO₂-Bepreisung entstanden ist und welcher Teil davon vom Vermieter übernommen wird. Diese neue Abrechnungskomponente erhöht zwar den Aufwand, fördert aber auch das Bewusstsein für den CO₂-Verbrauch eines Gebäudes bei allen Beteiligten.

Kostenbelastung für verschiedene Eigentümergruppen

Die Einführung der CO₂-Bepreisung und ihre Nebenkostenwirkung betreffen Eigentümer unterschiedlich, je nach Nutzungsart der Immobilie:

• Selbstnutzende Eigentümer: Private Haus- oder Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, tragen die CO₂-Kosten voll selbst. Ihre Nebenkosten fürs Heizen erhöhen sich um den gesamten CO₂-Aufschlag, da kein Mieter zwischengeschaltet ist. Für diese Gruppe wirkt die CO₂-Abgabe wie eine zusätzliche Heiznebenkosten-Position, die je nach Verbrauch auf dreistellige Eurobeträge pro Jahr kommen kann (bei unsanierten Häusern entsprechend höher). Positiv zu vermerken ist, dass Effizienzverbesserungen (z.B. Dämmung, moderne Heiztechnik) bei selbst genutzten Objekten direkt dem Eigentümer zugutekommen – sinkender Energieverbrauch bedeutet unmittelbar weniger CO₂-Kosten.

• Vermieter (private Immobilienvermieter): Vermieter spüren seit 2023 eine direkte Zusatzbelastung durch die CO₂-Bepreisung. In schlecht gedämmten Mietshäusern müssen sie bis zu 95 % der CO₂-Kosten aus eigener Tasche zahlen, was ihre Bewirtschaftungskosten erhöht. Pro Wohnung können so – je nach Verbrauch und CO₂-Preis – durchaus einige Dutzend Euro jährlich anfallen, die nicht umlagefähig sind. In einem größeren, unsanierten Mehrfamilienhaus summiert sich das für den Vermieter schnell auf mehrere hundert Euro pro Jahr, die vom Gewinn abzuziehen sind. Bei sehr energieeffizienten Objekten ist die finanzielle Belastung hingegen gering oder entfällt sogar (denn dort trägt der Mieter 100 % der CO₂-Kosten). Unterm Strich trifft die CO₂-Bepreisung vor allem Vermieter mit ineffizienten Gebäuden hart. Für sie entsteht ein wirtschaftlicher Druck, den CO₂-Ausstoß ihrer Immobilien zu senken, da sonst Jahr für Jahr hohe Abgaben zu schultern sind.

• Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG): In WEGs – also Mehrfamilienhäusern, in denen einzelne Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehören – ergeben sich gemischte Effekte. Nutzt die WEG eine zentrale fossile Heizungsanlage (z.B. eine gemeinsame Gasheizung für alle Wohnungen), so werden die CO₂-Kosten zunächst in der Gesamtheizkostenabrechnung der WEG erfasst und dann anteilig auf die Wohnungen verteilt. Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen, zahlen ihren Anteil an den CO₂-Kosten wie oben beschrieben vollständig selbst (analog zum selbstnutzenden Eigenheimbesitzer). Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben, dürfen wiederum nur den Mieteranteil auf den Mieter umlegen und müssen den Vermieteranteil selbst tragen – genau wie bei anderen Vermietern. Das bedeutet innerhalb einer WEG eine Ungleichverteilung der Last: Vermietende Eigentümer werden durch die CO₂-Bepreisung finanziell stärker belastet als selbstnutzende Nachbarn, da erstere einen Teil der Kosten nicht weitergeben können. Allerdings profitieren alle Eigentümer gemeinschaftlich, wenn durch WEG-Beschlüsse in energetische Verbesserungen investiert wird – eine bessere Effizienz des Gebäudes senkt den CO₂-Ausstoß und damit künftig die Kosten für sämtliche Parteien.

Fazit

Die CO₂-Bepreisung wirkt sich inzwischen deutlich auf die Nebenkosten im Immobilienbereich aus. Heizkosten für Öl- und Gasheizungen haben sich durch den CO₂-Preis spürbar erhöht und werden in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter steigen. Private Eigentümer tragen diese Kosten entweder direkt (bei Selbstnutzung) oder indirekt durch neue Umlageregeln (bei Vermietung) mit. Seit 2023 sorgt die gesetzliche Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter für eine gerechtere Verteilung und stärkt die Anreize zur energetischen Sanierung von Gebäuden. Für Mieter bedeutet dies eine leichte Entlastung bei den Heiznebenkosten, während Vermieter von ineffizienten Immobilien mit höheren Ausgaben kalkulieren müssen.

Zusammenfassend ist die CO₂-Bepreisung zu einem festen Bestandteil der Betriebskosten geworden. Ob Eigenheimbesitzer, privater Vermieter oder Mitglied einer WEG – alle Immobilieneigentümer sehen sich mit den Auswirkungen der CO₂-Abgabe konfrontiert. Langfristig dient diese Maßnahme dem Klimaschutz und der Modernisierung des Gebäudebestands: Indem der CO₂-Ausstoß einen Preis hat, lohnt es sich mehr denn je, auf effiziente Heizsysteme und gute Dämmung zu achten. Bereits heute zeigt sich, dass Nebenkosten durch CO₂-Bepreisung kein zu vernachlässigender Posten mehr sind – und die Kenntnis dieser Kosten ist für Eigentümer essentiell, um die wirtschaftlichen Folgen im Blick zu behalten und fundierte Entscheidungen für die Zukunft zu treffen.