Kommunale Wärmeplanung – jetzt in die eigene Immobilie investieren oder noch warten?

Die Wärmewende ist in vollem Gange: Deutschland hat gesetzlich verankert, bis 2045 treibhausgasneutral zu werden. Mehr als die Hälfte des Endenergieverbrauchs entfällt auf Wärme – ein Großteil davon wird derzeit noch mit fossilem Erdgas oder Heizöl erzeugt. Das ist nicht nur klimaschädlich, sondern macht uns auch von Importen abhängig und wird langfristig immer teurer. Bund und Länder reagieren mit neuen Gesetzen, Förderprogrammen und der kommunalen Wärmeplanung, um den Umstieg auf erneuerbare Wärme zu beschleunigen. Für Immobilienbesitzer in Deutschland stellt sich vor diesem Hintergrund die Frage: Soll man jetzt in ein neues Heizsystem investieren oder lieber warten, bis die kommunalen Wärmepläne vorliegen? Dieser Artikel beleuchtet die gesetzlichen Rahmenbedingungen und wirtschaftlichen Aspekte und hilft bei der Entscheidungsfindung – verständlich für technisch interessierte Laien und basierend auf verlässlichen Quellen.

Gesetzlicher Rahmen: Wärmeplanungsgesetz und Gebäudeenergiegesetz

Um die Wärmewende zu steuern, hat der Bund zwei wichtige Gesetze auf den Weg gebracht: das Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung (Wärmeplanungsgesetz, WPG) und die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Beide traten zum 1. Januar 2024 in Kraft und greifen ineinander:

• Kommunale Wärmeplanung (WPG): Alle Kommunen müssen erstmals flächendeckend einen Wärmeplan erstellen. Darin soll analysiert werden, wie die Wärmeversorgung vor Ort bis spätestens 2045 klimaneutral umgestellt werden kann. Die Planung umfasst den Ist-Zustand (Gebäudebestand, Energiebedarf, Heizungsarten) und mögliche Zukunftsszenarien: Welche Gebiete eignen sich für leitungsgebundene Lösungen (z. B. Fernwärme oder ein Wasserstoffnetz) und wo sind dezentrale Lösungen (z. B. individuelle Wärmepumpen oder Biomasseheizungen) sinnvoll. Zudem enthält das Gesetz Vorgaben zur Dekarbonisierung bestehender Wärmenetze: bereits bestehende Fernwärmenetze müssen bis 2030 mindestens 30 % grüne Wärme liefern, bis 2040 mindestens 80 % und 2045 dann 100 %. Die Bundesländer sind verpflichtet, ihre Kommunen zur Wärmeplanung zu verpflichten und die Details per Landesrecht umzusetzen (einige Länder wie NRW haben bereits entsprechende Landesgesetze erlassen).

• Gebäudeenergiegesetz (GEG): Das GEG regelt die Vorgaben für Heizungsanlagen in Gebäuden. Die zentrale Neuerung ist die 65-%-Regel: Neu eingebaute Heizungen müssen künftig mindestens 65 % der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme beziehen. Diese Anforderung ist technologieoffen formuliert – es gibt verschiedene Erfüllungsoptionen (z. B. Wärmepumpe, Holzpelletheizung, Solarthermie-Hybrid oder der Anschluss an ein grünes Wärmenetz). Wichtig: Das GEG knüpft den Startzeitpunkt dieser Pflicht an die kommunale Wärmeplanung. In Städten über 100.000 Einwohner gilt die 65%-EE-Vorgabe für den Heizungseinbau erst ab dem 1. Juli 2026, in kleineren Kommunen spätestens ab 1. Juli 2028 – bis dahin dürfen Übergangslösungen installiert werden. Diese Fristen entsprechen den Deadlines für die Wärmepläne (siehe nächster Abschnitt) und sollen Hauseigentümern ermöglichen, Entscheidungen auf Basis der vorliegenden Wärmepläne zu treffen.

Ziel beider Gesetze ist Planungssicherheit: Kommunen, Versorger und Gebäudeeigentümer sollen frühzeitig Orientierung für Investitionen erhalten. Ab 2045 dürfen in Deutschland gar keine fossilen Heizungen mehr in Betrieb sein – dann muss jede Raumwärme und Warmwasserbereitung durch erneuerbare Energie oder Abwärme erfolgen.

Zeitplan und Pflichten für Kommunen und Eigentümer

Wann kommen die Wärmepläne? Das Wärmeplanungsgesetz gibt einen klaren Fahrplan vor: Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 fertigstellen, alle übrigen Gemeinden haben Zeit bis 30. Juni 2028. Kleinere Orte unter 10.000 Einwohnern können eine vereinfachte Planung machen oder sich mit Nachbarkommunen zusammentun. Spätestens ab diesen Stichtagen liegt also überall eine Strategie vor, wie die zukünftige Wärmeversorgung aussehen soll. Die Öffentlichkeit wird in den Planungsprozess einbezogen – Bürger haben ein Recht, Entwürfe einzusehen und Stellungnahmen abzugeben.

Was bedeutet das für Immobilienbesitzer? Zunächst einmal entbindet die laufende Wärmeplanung niemanden von bestehenden Pflichten: Alte Heizkessel, die ineffizient sind (Konstanttemperaturkessel), müssen weiterhin nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden. Diese Austauschpflicht gilt schon seit 2020 und bleibt bestehen – wer also z. B. noch einen Standard-Gaskessel von 1995 betreibt, muss 2025 tauschen.

Neu ist jedoch die gestaffelte Einführung der 65%-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch in Bestandsgebäuden. Diese greift, wie oben erwähnt, erst nach Vorliegen der Wärmepläne – also je nach Kommune ab Mitte 2026 oder 2028. Bis dahin gilt eine Übergangsfrist: Eigentümer dürfen noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, auch wenn sie weniger als 65 % Erneuerbare nutzt. Allerdings kommen ab 2024 Auflagen hinzu, um fossile Übergangslösungen einzuschränken: Wer etwa 2025 noch einen Gasheizkessel einbauen lässt, muss dem Brennstoff ab 2029 mindestens 15 % Biogas beimischen, ab 2035 dann 30 % und ab 2040 sogar 60 % Bioanteil. Für Ölheizungen gelten entsprechende Quoten für biogene Öle. Diese gestaffelten Quoten sollen sicherstellen, dass auch Übergangs-Heizungen schrittweise klimafreundlicher werden – allerdings ist heute ungewiss, ob ausreichende Mengen Bioöl oder Biogas verfügbar sein werden. Das Risiko trägt der Eigentümer: Sollten grüne Brennstoffe knapp und teuer sein, verteuert das den Betrieb erheblich.

Nach Ablauf der Übergangsfristen (also ab 2026/2028) greift voll die 65%-Regel. Wer dann seine Heizung erneuert, hat im Grunde fossal keine Option mehr, außer im Zusammenhang mit einem geplanten Wärmenetz: Falls die Kommune in Ihrem Viertel ein Fernwärmenetz plant, dürfen Sie sich für eine begrenzte Zeit noch mit einem fossilen Kessel behelfen – unter der Voraussetzung, dass Sie sich vertraglich zum Anschluss ans Wärmenetz verpflichten. Konkret erlaubt das GEG, dass man bis zur tatsächlichen Fertigstellung des Wärmenetzes eine nicht-65%-Heizung betreibt, wenn ein Anschlussvertrag über mindestens 65 % erneuerbare Fernwärme vorliegt und der Netzanschluss innerhalb von 10 Jahren erfolgen soll. Das ist als Brückentechnologie gedacht, um die Lücke bis zum Netzbau zu überbrücken, ohne dass Eigentümer doppelt investieren müssen. Praktisch heißt das: Ist absehbar, dass z. B. 2030 Ihre Straße Fernwärme bekommt, könnten Sie 2027 noch einen letzten Gas-Brennwertkessel einbauen und bis zur Anbindung nutzen – aber nur mit schriftlichem Versprechen, sich dann tatsächlich ans Netz koppeln zu lassen.

Zusammengefasst:

Bis Mitte 2026/2028 dürfen Bestandsheizungen im Prinzip noch fossile Nachfolger erhalten. Danach wird erneuerbares Heizen Pflicht – entweder dezentral im Haus oder über ein grünes Wärmenetz. Ab 2045 ist Schluss für jede Verbrennung fossiler Brennstoffe. Es gibt jedoch keine sofortige Zwangssanierung, von der heute alle Hauseigentümer auf einen Schlag betroffen wären. Die meisten werden den Wechsel im Rahmen des normalen Anlagenlebenszyklus vornehmen (müssen). Wer allerdings eine Uralt-Heizung hat, sollte die Fristen kennen und rechtzeitig planen, um nicht in Zeitdruck zu geraten.

Sinnvolle und zukunftssichere Heiztechnologien

Angesichts der neuen Vorgaben stellt sich die Frage: Welche Heiztechnologien sind heute zu empfehlen? In deutschen Kellern findet man derzeit noch ein breites Spektrum von Gasetagenheizungen über Ölkessel bis hin zu Holzöfen. Doch zukunftssicher sind vor allem diejenigen Lösungen, die erneuerbare Energien nutzen oder ermöglicht. Ein Überblick:

• Wärmepumpen: Die elektrisch betriebene Wärmepumpe gilt als Schlüsseltechnologie der Wärmewende. Sie nutzt Umweltwärme aus Luft, Erde oder Grundwasser und wandelt sie in Heizwärme um. Moderne Wärmepumpen können ein ganzes Haus beheizen, sofern eine ausreichende Dämmung und geeignete Heizflächen (z. B. Flächenheizung oder dimensionierte Heizkörper) vorhanden sind. Ihr Vorteil: Sie arbeiten sehr effizient – 1 kWh Strom liefert durch das Wärmepumpen-Prinzip typischerweise 3 kWh Wärme. Damit können Wärmepumpen trotz höherer Strompreise oft vergleichbare oder niedrigere Heizkosten als Gas verursachen, insbesondere da fossile Brennstoffe durch den CO₂-Preis verteuert werden. Zudem stoßen sie lokal kein CO₂ aus und sind wartungsarm (kein Schornsteinfeger nötig). Zukunftssicherheit: Wärmepumpen erfüllen die 65%-Erneuerbaren-Anforderung spielend (ihr Strom kann komplett erneuerbar sein) und werden vom Staat besonders gefördert. Sollte in einigen Jahren ein Fernwärmenetz verfügbar sein, muss niemand Sorge haben, die Investition „umsonst“ getätigt zu haben – laut einem aktuellen Rechtsgutachten sind Hausbesitzer rechtlich geschützt, wenn sie bereits eine klimafreundliche Wärmepumpe betreiben. Ein Zwang, diese wieder zu entfernen und aufs Netz umzusteigen, wäre in der Regel unverhältnismäßig und daher unzulässig. Man kann also beruhigt schon jetzt auf Wärmepumpen setzen, ohne die Wärmeplanung „abwarten“ zu müssen.

• Fernwärme (Nahwärme): In vielen Städten gibt es bereits Fernwärmenetze, die ganze Viertel über ein zentrales Heizkraftwerk mit Wärme versorgen. Fernwärme kann sehr komfortabel und platzsparend sein (kein eigener Kessel im Haus), allerdings hängt ihre Zukunftssicherheit davon ab, wie „grün“ die Wärmequelle ist. Die meisten Netze werden derzeit noch mit Erdgas oder Kohle befeuert. Durch das Wärmeplanungsgesetz müssen die Betreiber die Netze aber rasch dekarbonisieren – 30 % Erneuerbare bis 2030, 80 % bis 2040, 100 % bis 2045. Künftige Fernwärme soll also überwiegend aus Großwärmepumpen, Geothermie, Solarthermie, Biomasse oder Abwärme stammen. Als Hausanschlusskunde muss man diese Umstellung nicht selbst investieren, sie läuft im Hintergrund. Vorteil: Wenn Ihre Gegend als Wärmenetz-Ausbaugebiet ausgewiesen wird, können Sie sich den Einbau einer Einzelanlage sparen und perspektivisch ans Netz anschließen – das erfüllt dann die GEG-Anforderungen automatisch. Nachteil/Risiken: Fernwärme ist nur lokal verfügbar; außerhalb dichter besiedelter Gebiete ist sie oft keine Option (dazu im Abschnitt Stadt vs. Land mehr). Außerdem hat man weniger Kontrolle über die Wärmekosten – man ist an den Tarif des Netzbetreibers gebunden. Zwar sparen Sie sich Wartungsaufwand, aber Anschlussgebühren und Grundpreise können hoch sein. Wichtig ist, dass Ihre Kommune klar kommuniziert, wo ein Netz geplant ist. Die kommunale Wärmeplanung soll genau diese Transparenz schaffen. Bis ein neues Netz tatsächlich kommt, können allerdings viele Jahre vergehen, was man bei der Lebensdauer der bestehenden Heizung im Blick behalten muss.

• Gasheizungen (Erdgas/H₂-ready): Die klassische Gas-Brennwertheizung ist heute noch in vielen Gebäuden Standard, doch ihre Zukunft ist begrenzt. Neue Gasheizungen erhalten keine Fördermittel mehr und werden von der Verbraucherzentrale nicht empfohlen. Grund sind die Preisrisiken und Klimakosten: Der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe steigt von 45 € (2024) auf 65 € pro Tonne 2026 und dürfte danach im EU-Emissionshandel weiter anziehen – was Gas kontinuierlich teurer macht. Zusätzlich sind die Zeiten billiger Gasimporte vorbei; geopolitische Krisen haben gezeigt, wie volatil fossile Energiemärkte sind. Zwar wird diskutiert, künftig Wasserstoff ins Gasnetz einzuspeisen, aber darauf sollten Hausbesitzer nicht spekulieren. Rein mit Wasserstoff zu heizen gilt als ineffizient und teuer. Ein durchmischter Betrieb („H₂-ready“-Geräte) würde erfordern, dass genug grüner Wasserstoff verfügbar und das Gasnetz entsprechend umgerüstet ist – beides ist unsicher. Ein Gutachten rät Kommunen sogar, Wasserstoff in der Wärmeplanung nur sehr eingeschränkt zu berücksichtigen, da seine sinnvolle Verwendung eher in der Industrie und weniger in dezentralen Heizkesseln liegt (hohe Verluste). Fazit: Eine neue Gasheizung kann allenfalls noch als Übergang mit Biogas-Anteil dienen. Spätestens ab 2029 muss ein Teil Bio- oder H₂-Gas genutzt werden, was unklar verfügbar ist. Wer 2024–2028 mangels Alternative doch einen Gas-Brennwertkessel einbaut, sollte möglichst „H₂-ready“ (für 20 % Wasserstoffbeimischung geeignet) wählen und einen Plan haben, wie er mittelfristig umrüstet – etwa in Hybridkombination mit Solarthermie oder durch späteren Netzanschluss. Langfristig wird jedoch niemand um eine echte erneuerbare Lösung herumkommen.

• Ölheizungen: Ähnlich wie Gas, nur mit noch ungünstigerem CO₂-Profil. Heizöl unterliegt ebenfalls dem steigenden CO₂-Preis. Neubau von Ölkesseln ist in vielen Regionen politisch unerwünscht – teilweise gibt es örtliche Verbote oder sie werden in Gebäuden mit Gasanschluss gar nicht mehr genehmigt. Perspektivisch käme nur „grünes Heizöl“ (Bio-Heizöl aus Pflanzenölen oder synthetisch) in Frage, doch das dürfte kaum in großem Maßstab verfügbar sein. Praktisch ersetzt man Öl heute meist durch andere Systeme (Wärmepumpe, Pelletheizung oder Anschluss an Gas/Fernwärme). Wer noch einen Öltank im Keller hat und die Möglichkeit zum Umstieg hat, für den ist jetzt ein guter Zeitpunkt – zumal es hohe Austauschprämien für Ölheizungen gibt.

• Pellet- und Holzhackschnitzelheizungen: Holz ist ein regenerativer Energieträger, der im GEG voll als erneuerbar anerkannt wird. Pelletheizungen (vollautomatische Holzpresslings-Kessel) können daher die 65%-Anforderung erfüllen und sind insbesondere im ländlichen Raum beliebt, wo weder Gasnetz noch Fernwärme zur Verfügung stehen und ältere Häuser höhere Vorlauftemperaturen benötigen, als Wärmepumpen liefern können. Moderne Pelletsanlagen haben Wirkungsgrade von über 90% und lassen sich ähnlich bequem betreiben wie Ölkessel – abgesehen von der Lagerung des Brennmaterials. Preislich sind Holzpellets pro kWh oft günstiger als fossile Brennstoffe, allerdings gab es auch hier Preissprünge (z.B. 2022). Zudem fallen Wartung und regelmäßige Reinigung (Ascheentleerung) an. Die Regierung fördert Holzheizungen weiterhin, allerdings mit Umweltauflagen: Für besonders emissionsarme Pelletkessel (<2,5 mg Feinstaub/m³) gibt es Bonus-Zahlungen. Langfristig ist Holz als nachwachsender Rohstoff prinzipiell erneuerbar, jedoch nicht unbegrenzt verfügbar – ein massenhafter Umstieg aller Haushalte auf Pellets ist aufgrund der Waldnachhaltigkeit kaum möglich. In der Wärmeplanung könnten Kommunen Biomasse vor allem dort einplanen, wo andere Lösungen schwierig sind. Pelletheizungen eignen sich vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser mit Platz für ein Lager und bei Eigentümern, die einen gewissen Aufwand nicht scheuen. In städtischen Mehrfamilienhäusern sind sie weniger verbreitet (Platzmangel, Brandschutz, Lieferlogistik in der Stadt).

• Solarthermie: Eine Solarkollektor-Anlage auf dem Dach kann Wärme für Warmwasser und Heizungsunterstützung liefern. Allein ersetzt sie kein Heizsystem (im Sommer besteht Überschuss, im Winter reicht die Sonne nicht), aber sie ist eine sinnvolle Ergänzung. Kombinationen aus Gas + Solar oder Wärmepumpe + Solar sind häufig. Im GEG zählen Solarthermie-Erträge natürlich zu den erneuerbaren Anteilen – bei Hybridheizungen lässt sich so ggf. die Bilanz verbessern. Wer z.B. noch relativ neue Gasthermen hat, könnte durch Nachrüstung einer Solaranlage bereits einen Teil der 65%-Vorgabe erfüllen und den Gasverbrauch senken. Solarthermie ist wartungsarm und wird gefördert, jedoch müssen Dachfläche und Ausrichtung passen. Zukunftssicher ist sie als Baustein immer, da Sonne kostenlos und emissionsfrei ist – und sie kann auch in Nahwärmekonzepte (Solarthermie-Großanlagen für Viertel) eingebunden werden.

• Weitere Technologien: In größeren Gebäuden oder Verbünden können auch Blockheizkraftwerke (BHKW) eine Rolle spielen – sie erzeugen gleichzeitig Strom und Wärme. BHKWs werden meist mit Gas betrieben; in Zukunft könnten sie mit Biogas laufen. Allerdings fallen sie ohne Biogas nicht unter die 65%-Regel und wären ebenfalls nur noch als Übergangslösung denkbar. Elektro-Direktheizungen (wie Infrarot-Panele oder Nachtspeicheröfen) erfüllen zwar formal 100% erneuerbar, wenn Ökostrom genutzt wird, sind aber aufgrund des hohen Stromverbrauchs nur in sehr gut gedämmten Häusern oder einzelnen Räumen wirtschaftlich. Wasserstoff-Brennstoffzellen-Heizgeräte sind noch Nischenprodukte – effizient im Kombibetrieb mit Stromerzeugung, aber eben auf Wasserstoff oder Methan angewiesen und teuer. Hier bleibt abzuwarten, ob sie Marktrelevanz im Häusermarkt erreichen.

Die Verbraucherzentrale betont, dass es für nahezu jedes Gebäude eine sinnvolle Alternative zur fossilen Heizung gibt – sei es Wärmepumpe, Holzpellets oder Fernwärme. Eigentümer sind also nicht „in der Falle“, auch wenn Gas und Öl wegfallen. Im Zweifel hilft eine unabhängige Energieberatung, um die passende Technik zu finden.

Wirtschaftliche Aspekte: Förderung, Kosten und Wirtschaftlichkeit

Eine der zentralen Fragen für Hauseigentümer ist: Was kostet mich der Heizungstausch – und rentiert sich das? Hier spielen sowohl Investitionskosten als auch laufende Betriebskosten und Fördermittel eine Rolle.

Staatliche Förderung: Die Bundesregierung hat die Förderung 2023/2024 nochmals aufgestockt, um den Umstieg finanziell attraktiv zu machen. Wer ab 2024 eine klimafreundliche Heizung einbaut, erhält 30 % Zuschuss als Grundförderung auf die Kosten. Dazu kommen diverse Boni, die kumulativ bis zu einer maximalen Förderquote von 70 % führen können:

Förderprogramm „Klimafreundliches Heizen“ (seit 2024): 30 % Grundförderung für den Umstieg auf Erneuerbare, 20 % Geschwindigkeitsbonus für den Heizungstausch bis Ende 2028 (z. B. Austausch von Öl-, Kohle- oder alten Gasheizungen), 30 % Einkommensbonus für selbstnutzende Eigentümer mit zu versteuerndem Einkommen unter 40.000 € pro Jahr. Diese Zuschüsse sind kombinierbar bis max. 70 % der Kosten. Außerdem wird Mieter:innen über eine Kappung der umlegbaren Modernisierungskosten (50 ct pro m² Wohnfläche und Monat) Schutz vor überhöhten Mieterhöhungen geboten.

• Geschwindigkeitsbonus 20 %: Erhalten Hauseigentümer, die ihre funktionierende fossile Heizung früher als nötig austauschen – nämlich bevor die kommunale Wärmeplanung greift, spätestens bis Ende 2028. Dieser Bonus belohnt z.B. den vorzeitigen Austausch eines alten Gaskessels, der noch bis 2030 hätte laufen dürfen. Für Gasheizungen ist Bedingung, dass sie mindestens 20 Jahre alt sind (damit nicht neuwertige Kessel verschrottet werden), bei Ölheizungen gibt es keine Altersgrenze. Ab 2029 sinkt der Bonus schrittweise (alle 2 Jahre um 3 %) – es lohnt sich also tatsächlich, nicht bis zuletzt zu warten.

• Einkommensbonus 30 %: Diesen bekommen Eigentümer, die selbst im Haus wohnen und deren zu versteuerndes Jahreseinkommen ≤ 40.000 € liegt. Er zielt also auf Haushalte mit geringerem Einkommen, für die die Investition sonst zur finanziellen Überforderung werden könnte. Vermieter oder Unternehmen erhalten diesen Bonus nicht, da er an Selbstnutzung gebunden ist.

• Technologiebonus: Für bestimmte besonders klimafreundliche Ausführungen gibt es Zusatzförderung, z.B. 5 % extra für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder Erdwärme/Wasser als Wärmequelle (denn diese haben bessere Effizienz und Umweltbilanz). Für sehr emissionsarme Biomasseheizungen gibt es einen pauschalen Zuschlag (2.500 €).

Insgesamt ist so eine äußerst großzügige Förderung möglich – bis zu 70 % der Investition kann der Staat übernehmen. Beispiel: Kostet ein Wärmepumpeneinbau 30.000 €, könnten im Idealfall 21.000 € Förderung fließen; der Eigenanteil läge dann nur noch bei 9.000 €. Realistisch liegen die meisten Fälle etwas darunter (nicht jeder erhält den Einkommensbonus). Wichtig: Diese Zuschüsse gibt es als KfW-Programm 458 entweder direkt als Zuschuss oder über zinsverbilligte Kredite. Zusätzlich existieren teils regionale Förderprogramme von Ländern oder Kommunen, die man prüfen sollte. Kurz gesagt: Jetzt investieren war finanziell noch nie so attraktiv.

Investitionskosten im Vergleich: Natürlich unterscheiden sich die Anschaffungskosten je nach Technik stark. Einfache Gas-Brennwertthermen sind mit 8.000–12.000 € (inkl. Installation) relativ günstig, während Wärmepumpen je nach Aufwand (Luft vs. Erdsonde) zwischen 15.000 und 30.000 € kosten können. Biomasseheizungen liegen meist im oberen fünfstelligen Bereich, inklusive Lager und ggf. Filtertechnik. Solarthermieanlagen zur Heizungsunterstützung kosten etwa 8.000–12.000 € (für ein EFH). Fernwärmeanschlüsse haben oft hohe Anschlussgebühren (manchmal 5.000–10.000 €), dafür entfallen Kosten für einen eigenen Wärmeerzeuger. Wichtig ist aber die Netto-Betrachtung nach Förderung: Eine €20.000-Wärmepumpe mit 50 % Förderung ist für den Eigentümer letztlich genauso teuer wie ein €10.000-Gaskessel ohne Förderung – aber erstere verursacht viel weniger Emissionskosten und ist zukunftssicher. Durch die Förderkulisse verschieben sich die wirtschaftlichen Vergleiche zugunsten der erneuerbaren Heizungen.

Betriebskosten und Energiepreise: Hier muss man mehrere Faktoren einbeziehen: aktuelle Energiepreise, Effizienz der Anlage und zukünftige Preisentwicklung.

• Erdgas & Heizöl: Fossile Brennstoffe sind derzeit pro kWh oft noch etwas billiger als Strom. Doch auf Gas und Öl lastet der CO₂-Preis, der stufenweise steigt (2025: 55 €/t, 2026: 65 €/t, danach Marktpreise). Dieser macht das Heizen jedes Jahr teurer – laut Verbraucherzentrale zahlt ein durchschnittlicher Haushalt 2025 rund 48 € mehr pro Jahr allein durch den höheren CO₂-Preis bei Gas (bei Öl ca. +63 €). Hinzu kommt: Ab 2024 gelten wieder 19% Mehrwertsteuer auf Gas (die Senkung 2022 war befristet). Die Tendenz ist klar gegen fossile Energien – politisch gewollt, um Klimaschutz zu forcieren. Prognose: Erdgas könnte perspektivisch die 10 ct/kWh-Marke überschreiten (viele Neukundenverträge liegen 2025 schon um 10 ct/kWh). Heizöl ist schwer prognostizierbar, hängt aber ebenfalls an globalen Ölpreisen und CO₂-Kosten.

• Strom: Strom zum Heizen (Wärmepumpe, Direktheizung) ist teuer pro kWh (~30+ ct/kWh), aber dafür wird er dreimal so effizient genutzt. Somit entsprechen 30 ct Strom mit Wärmepumpe etwa 10 ct Heizkosten pro kWh Wärme. Zudem ist im Strompreis bereits der komplette CO₂-Preis enthalten (Stromerzeuger zahlen im EU-ETS 80 €+ pro Tonne CO₂) – d.h. Strom wird mit fortschreitender Energiewende tendenziell relativ günstiger gegenüber fossilen Brennstoffen. Die Politik diskutiert auch Entlastungen für Wärmestrom. Einige Versorger bieten spezielle Wärmepumpentarife an, die niedriger sind (z.B. steuerbare Verbrauchertarife). Langfristig profitieren Stromheizer von weiter steigendem Ökostrom-Anteil, während Fossilheizer von steigenden CO₂-Kosten belastet werden.

• Holzpellets: Pellets kosteten im langjährigen Mittel etwa 5 ct/kWh, stiegen jedoch 2022 auf über 10 ct und pendelten sich 2023 um 7–8 ct/kWh ein. Hier spielen Biomasse-Nachfrage und Holzmarkt eine Rolle. Pellets sind (noch) von der CO₂-Bepreisung ausgenommen, da sie als CO₂-neutral gelten – ein Vorteil, aber ihre Verfügbarkeit ist nicht endlos elastisch. Sie unterliegen 7% MwSt (ermäßigt). Insgesamt waren die Heizkosten mit Pellets in den letzten Jahren meist 20–30 % niedriger als mit Gas oder Öl, aber man braucht Lagerraum und muss die Lieferpreise beobachten.

• Fernwärme: Sehr unterschiedlich je nach Anbieter. In einigen Städten ist Fernwärme günstig, in anderen teuer. Oft orientiert sich der Arbeitspreis an Gaspreisen oder es gibt preisgleitende Formeln. Mit steigendem Erneuerbaren-Anteil könnten Fernwärmepreise stabiler werden, da z.B. Abwärme oder Geothermie weniger brennstoffpreisabhängig sind. Allerdings stehen auch bei Wärmenetzen Investitionen an (Dekarbonisierung, Netzausbau), die umgelegt werden. Als Faustregel sollte man sich vorab bei seinem Stadtwerk informieren, was Fernwärme pro kWh kostet und welche Preisentwicklung erwartet wird. Fernwärme kann bequem sein, aber man begibt sich in lokale Abhängigkeit – weshalb viele Verbraucher genau abwägen, ob sie sich langfristig binden wollen.

• Wartung und Nebenkosten: Ein weiterer Aspekt: Alte Öl- und Gasheizungen erfordern regelmäßige Wartungen, Schornsteinfegerbesuche und ggf. Tankprüfungen. Das summiert sich auf einige hundert Euro pro Jahr. Wärmepumpen haben geringere Wartungskosten (alle paar Jahre eine Kontrolle, kein Schornsteinfeger). Fernwärme hat quasi keine Wartungskosten im Haus. Auch das beeinflusst die jährlichen Betriebskosten.

Wirtschaftlichkeit: Lohnt sich die Investition? – Hier kommt es auf den Einzelfall an. Mit den neuen Förderungen sind viele erneuerbare Heizungen über die Lebensdauer betrachtet bereits heute kostengünstiger als eine fossil weiterzuheizen und später wechseln zu müssen. Wer jetzt tauscht, profitiert von Zuschüssen und vermeidet zukünftige hohe CO₂-Abgaben. Zudem steigt der Wert der Immobilie mit einer modernen Heizung (und drohende Wertverluste durch „fossile Altlasten“ werden vermieden, was perspektivisch auch wichtig ist, falls man verkaufen will). Die Amortisationszeit einer Wärmepumpe z.B. kann – je nach Energiepreis und Förderquote – nur noch wenige Jahre betragen. Beispielrechnung: Ersetzt man eine Ölheizung (3000 € Heizkosten/Jahr) durch eine Wärmepumpe (2000 € Stromkosten/Jahr) und investiert nach Förderung 10.000 €, spart man 1000 € pro Jahr – nach 10 Jahren rechnet es sich, ab dann macht man „Gewinn“, abgesehen vom Klima- und Komfortgewinn.

Natürlich gibt es Fälle, wo man aktuell noch mit einem relativ neuen Gas-Brennwertkessel heizt, der effizient läuft. Hier würde ein sofortiger Austausch wirtschaftlich keinen Sinn machen, solange das Gerät funktioniert und man die gesetzlichen Auflagen erfüllt. Doch mittelfristig sollte man Rücklagen bilden und die kommunale Wärmeplanung beobachten, um zum richtigen Zeitpunkt auf den Zug aufzuspringen. Warten bis zum gesetzlich letzten Moment kann riskant sein: Zum einen sinken die Fördermittel nach 2028 sukzessive, zum anderen drohen Engpässe im Handwerk, wenn alle auf den letzten Drücker umrüsten. Wer kann, ist oft gut beraten, frühzeitig und vorausschauend zu handeln, anstatt eine unplanmäßige kalte Heizungspanne abzuwarten.

Unterschiede je nach Immobilientyp

Nicht jede Lösung passt für jeden Gebäudetyp gleichermaßen. Die Entscheidung „jetzt investieren oder warten“ hängt auch davon ab, welche Art von Immobilie Sie besitzen und wie sie genutzt wird.

Einfamilienhaus (selbst genutzt)

Für Besitzer eines Einfamilienhauses oder Reihenhauses, die selbst darin wohnen, ist die Entscheidungsfreiheit am größten – aber auch die Verantwortung, die richtige Wahl zu treffen. Vorteile: Man kann allein entscheiden, braucht keine Abstimmung mit Mietern oder anderen Eigentümern. Zudem kommen einem alle staatlichen Förderungen maximal zugute (inkl. Einkommensbonus, falls berechtigt). Herausforderungen: Die Kosten für eine neue Heizung trägt man komplett selbst; es gibt keine Mitstreiter, mit denen man Kosten teilen könnte. Daher sind Fördermittel hier besonders wichtig. Selbstnutzer profitieren aber langfristig voll von den Einsparungen bei den Heizkosten.

Für Einfamilienhäuser ist die Wärmepumpe häufig eine sehr gute Lösung – gerade bei Eigentümern mit eigener Photovoltaikanlage oder der Bereitschaft, das Haus energetisch zu verbessern (Dämmung, Heizkörpertausch). Sollte das Haus noch unsaniert sein und z.B. eine Ölheizung haben, könnte auch eine Pelletheizung erwogen werden, wenn die Wärmepumpe aufgrund sehr hoher Vorlauftemperaturen an ihre Grenzen käme. Prüfen Sie aber zunächst, ob nicht doch eine moderne Wärmepumpe mit Hochtemperatur oder eine Teilsanierung machbar ist; oft werden die Hürden überschätzt. Fernwärme steht Einfamilienhausbesitzern meist nur in städtischen Lagen zur Verfügung.

Tipp: Als selbstnutzender Hausbesitzer können Sie quasi nur gewinnen, wenn Sie die Weichen früh stellen. Die Förderkulisse (bis zu 70%) ist am großzügigsten für Sie. Außerdem steigern Sie den Wohnkomfort (eine neue Heizung läuft leiser, sauberer, oft automatisierter) und die Unabhängigkeit von künftigen fossilen Preisrisiken. Da Einfamilienhäuser oft älteren Datums sind, bedenken Sie, dass u.U. begleitende Maßnahmen sinnvoll sind (z.B. Heizkörper vergrößern, Fußbodenheizung nachrüsten oder dämmen), um optimal von einer Wärmepumpe zu profitieren. Solche Maßnahmen können ebenfalls gefördert werden (z.B. gibt es Zuschüsse für Wärmepumpen, wenn der Heizkörper-Tausch und hydraulische Abgleich durchgeführt wurden).

Mehrfamilienhaus und vermietete Objekte

Bei Mehrfamilienhäusern (sei es ein Mietshaus oder eine Wohneigentümergemeinschaft) ist die Situation komplexer. Technisch müssen hier größere Wärmemengen bereitgestellt werden, und oft existiert eine Zentralheizung, die alle Wohneinheiten versorgt. Mögliche Lösungen sind z.B. eine große Wärmepumpe im Keller oder Hof (ggf. in Kaskade mehrere Geräte), ein Pelletkessel mit zentraler Verteilung, ein Anschluss an ein Wärmenetz oder – sofern bislang jede Wohnung eine Gasetagenheizung hat – der Umstieg auf eine Zentralheizung oder Blockheizkraftwerk. Die Wärmeplanung der Kommune könnte differenzieren: In dicht bebauten Quartieren werden Mehrfamilienhäuser womöglich priorisiert an Fernwärme angeschlossen, während Einfamilienhaus-Gebiete dezentral bleiben. Als Eigentümer eines MFH sollte man daher die kommunalen Pläne genau verfolgen.

Wirtschaftlich stellen vermietete Immobilien eine besondere Herausforderung dar: Der Vermieter investiert, aber der Mieter hat den direkten Nutzen (nämlich geringere Heizkosten und Klimaschutz). Um diese Investitionssplittung abzumildern, gibt es im Mietrecht die Möglichkeit, Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen (§559 BGB). Normalerweise dürfen 8 % der Kosten pro Jahr als Mieterhöhung weitergegeben werden. Für Heizungsumstellungen hat der Gesetzgeber jedoch einen Kostendeckel eingeführt: Die Miete darf durch den Heizungstausch höchstens um 50 Cent pro m² Wohnfläche im Monat steigen. Beispielsweise könnte bei einer 80 m²-Wohnung die Kaltmiete um maximal 40 € monatlich erhöht werden – selbst wenn die 8%-Regel mehr erlauben würde. Dieser Deckel soll Mieter schützen und sicherstellen, dass auch sie von der neuen Heizung finanziell profitieren. In vielen Fällen wird die Heizkostenersparnis die moderate Mieterhöhung ausgleichen oder übersteigen, so dass beide Seiten gewinnen. Dennoch muss der Vermieter einen Teil der Investition aus eigener Tasche stemmen, vor allem wenn keine Vollförderung möglich ist (Vermieter erhalten z.B. nicht den 30%-Einkommensbonus). Daher zögern manche Vermieter noch.

Für Vermieter stellt sich die Frage: Jetzt investieren oder warten? – Argumente fürs Jetzt: Nutzen Sie die aktuellen Fördergelder und vermeiden Sie ab 2026/2028 den Zwang, unter hohem Zeitdruck handeln zu müssen. Handwerkskapazitäten könnten dann knapp sein. Zudem binden immer mehr Städte in ihre Planung ein, dass ab einem bestimmten Datum Anschlusszwänge an Fernwärme gelten könnten. Wer frühzeitig selbst eine Lösung schafft (z.B. eigene Wärmepumpe), hat Planungssicherheit und – wie das erwähnte Gutachten nahelegt – gute Chancen, von späteren Anschlussgeboten ausgenommen zu werden. Argumente fürs Warten: In einem vermieteten MFH kann es sinnvoll sein, die Wärmeplanung abzuwarten, um keine Fehlinvestition zu tätigen. Wenn in zwei Jahren klar ist, dass Ihr Haus ab 2030 Fernwärme bekommt, wäre der Einbau einer eigenständigen Holzheizung jetzt eventuell überflüssig. In solchen Fällen könnte man Übergangslösungen prüfen (vielleicht noch einmal die alte Heizung reparieren oder mit kleinen Maßnahmen überbrücken) und erst investieren, wenn Klarheit besteht. Wichtig ist jedoch, auch den Zustand der aktuellen Heizung zu berücksichtigen: Ist sie schon sehr alt oder störanfällig, wäre ein geplanter Tausch jetzt besser als ein erzwungener Not-Tausch mitten im Winter.

Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind (Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen), bedenken Sie, dass Beschlüsse zum Heizungstausch gemeinsam gefasst werden müssen. Das Wohnungseigentumsrecht wurde zwar erleichtert, um energetische Modernisierungen mit einfacher Mehrheit zu ermöglichen, dennoch braucht es Überzeugungsarbeit unter den Eigentümern. Hier kann die Perspektive eines kommunalen Wärmeplans helfen, Einigkeit zu erzielen: Wenn feststeht „In unserem Viertel wird es keine Fernwärme geben“, werden vermutlich alle einsehen, dass man selbst tätig werden muss – z.B. durch den Einbau einer zentralen Wärmepumpe. Umgekehrt, wenn ein Netz geplant ist, kann man gemeinsam beschließen, dieses abzuwarten und nur interimsmäßig zu handeln. In vermieteten Eigentumswohnungen gilt der 50 ct-Deckel für jede einzelne Miete bei der Weitergabe – die Kosten und Förderungen rechnen aber die Eigentümer gemeinschaftlich ab.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeobjekte (Bürogebäude, Hallen, Geschäftshäuser) haben oft andere Nutzungsprofile, aber auch sie sind von der Wärmewende erfasst. Das Gebäudeenergiegesetz macht prinzipiell keinen Unterschied: Auch hier gilt perspektivisch die 65%-Regel und die Pflicht zur Umstellung bis 2045. Allerdings gibt es bei Nichtwohngebäuden oft Spezialfälle – z.B. Prozesswärme in Industriehallen, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, etc. Für Gewerbetreibende gibt es eigene Förderprogramme (z.B. über die Bundesförderung effiziente Wärmenetze oder Förderkredite für energieeffiziente Betriebsgebäude). Die kommunale Wärmeplanung schließt Gewerbegebiete ausdrücklich ein – Kommunen müssen also auch überlegen, ob z.B. ein Industriegebiet ein eigenes Heizwerk oder Abwärmeverbund bekommt. Unterschiede ergeben sich durch die Größe: Große Firmen haben evtl. Energieexperten und planen selbst voraus. Kleinere Gewerbevermieter ähneln privaten Vermietern und stehen vor denselben Entscheidungen.

Ein gewerblich genutztes Gebäude mit zentraler Heizung (z.B. ein Bürohaus) kann ebenfalls auf Wärmepumpe, Fernwärme etc. umsteigen. Hier spielen steuerliche Vorteile (Abschreibungen) eine Rolle, und die Investition kann als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Zeitkritisch kann es werden, wenn bestimmte Fristen nahen – etwa wenn in einem Produktionsbetrieb eine Anlage ausfällt. Dann greift ebenfalls die GEG-Übergangsregel und evtl. Ausnahmen (Sicherheitsrelevante Anlagen dürfen z.B. weiterhin fossil betrieben werden, wenn notwendig – Detailfragen würden hier aber zu weit führen).

In der Quartiersplanung denken einige Kommunen darüber nach, Wohn- und Gewerbenutzung zu koppeln: Zum Beispiel kann die Abwärme einer Fabrik via Nahwärmenetz umliegende Wohnhäuser heizen (Sektorkopplung). Für den einzelnen Eigentümer heißt das: Achten Sie auf lokale Initiativen. Vielleicht plant ein Gewerbe in Ihrer Nähe ein Biogas-BHKW, an das Sie sich anhängen können.

Zusammengefasst: Gewerbeimmobilien unterscheiden sich in der Betrachtung zwar etwas, aber die grundsätzliche Frage „Investition jetzt oder später?“ ist analog. Hier dürfte die Wirtschaftlichkeitsrechnung oft im Vordergrund stehen – doch dank Förderungen und Energiepreisprognosen lohnt sich auch für Unternehmen der frühzeitige Umstieg auf erneuerbare Wärme zunehmend.

Regionale Unterschiede: Stadt vs. Land

Deutschland ist in puncto Wärmeversorgung kein homogenes Land. Es gibt große regionale Unterschiede, die sowohl historisch gewachsen als auch infrastrukturell bedingt sind. Diese Unterschiede spielen in der kommunalen Wärmeplanung eine wichtige Rolle – und beeinflussen, ob man als Eigentümer besser wartet oder handeln sollte.

Ein markantes Beispiel ist der Ost-West-Unterschied: In Ostdeutschland sind rund 30 % der Haushalte an Fernwärme angeschlossen, während es in Westdeutschland nur knapp 10 % sind. In der DDR wurde Fernwärme in Städten stark ausgebaut, im Westen setzte man eher auf dezentrale Heizung (Ölheizungen in den 60ern, später viel Erdgasnetzausbau). Das bedeutet: Wer heute in ostdeutschen Großstädten wie Leipzig oder Dresden wohnt, hat mit hoher Wahrscheinlichkeit Fernwärme in der Straße liegen – dort ist die kommunale Wärmeplanung wahrscheinlich darauf ausgerichtet, diese Netze auszubauen und grüner zu machen. Im westdeutschen ländlichen Raum hingegen, z.B. in einem Dorf in Niedersachsen, gibt es oft weder Gasnetz noch Fernwärme – viele Häuser heizen dort individuell (mit Öl, Flüssiggas, Holz). Hier wird die Wärmeplanung vermutlich andere Schwerpunkte setzen, etwa den Umstieg auf Wärmepumpen und Biomasse vorsehen, da ein Netzausbau unwirtschaftlich wäre.

Städte und Ballungsräume: In größeren Städten kann man davon ausgehen, dass Wärmenetze eine prominente Rolle spielen werden. Viele Großstädte – Hamburg, Berlin, München, Köln etc. – haben angekündigt, ihre Fernwärme massiv auszubauen und auf Erneuerbare umzustellen. Die Wärmeplanung wird Stadtteile identifizieren, die ans Netz gehen sollen, sogenannte Wärme- bzw. Transformationsgebiete. Als Immobilienbesitzer in der Stadt lohnt es sich daher besonders, die Planungsfortschritte zu verfolgen. Sollte Ihr Quartier als „Fernwärmegebiet“ ausgewiesen werden, könnten Sie z.B. gezielt entscheiden: Warte ich diesen Anschluss ab? Oder investiere ich doch selbst? Nicht alle städtischen Gebiete werden zwangsläufig ans Netz gehen – vielleicht wird die Innenstadt abgedeckt, aber der Stadtrand setzt dezentral auf Wärmepumpen. Einige Städte erwägen, bei fertigem Netzplan auch einen Anschlusszwang auszusprechen (das heißt, Hauseigentümer müssten dann innerhalb einer Frist ans städtische Netz anschließen). Solche Zwangsanschlüsse sind rechtlich möglich, müssen aber das Gebot der Verhältnismäßigkeit beachten. Besitzer bereits klimafreundlicher Heizungen (z.B. Wärmepumpe) könnten dagegen gute Argumente haben, nicht zwangsangeschlossen zu werden. Die konkrete Ausgestaltung ist kommunal unterschiedlich.

Ländliche Regionen: Auf dem Land ist Fernwärme oft keine Option, außer vielleicht in dicht bebauten Ortskernen oder Neubaugebieten. Hier könnte eher Nahwärme interessant werden – z.B. kleine Quartiersnetze, die ein Blockheizkraftwerk oder eine Biogasanlage versorgt. Bürgerenergiegenossenschaften engagieren sich mancherorts und bauen eigene Wärmenetze im Kleinen. Doch flächendeckend wird das nicht passieren. Experten erwarten keinen großen Fernwärme-Boom in ländlichen Gebieten. Daher sollte ein ländlicher Hausbesitzer nicht darauf spekulieren, dass „die Gemeinde schon eine Heizung vorbeibringt“. Wahrscheinlicher ist, dass die Wärmeplanung auf individuelle Lösungen setzt: etwa auf Wärmepumpencluster (viele Wärmepumpen mit Lastmanagement im Dorf) oder den Umstieg auf Holzenergie, wo nachhaltig machbar.

Gasnetz-Versorgung: In vielen Kleinstädten und Dörfern existiert ein Gasnetz, in anderen nicht. Auch das spielt rein: Wo bereits ein Gasnetz liegt, könnten Kommunen überlegen, dieses perspektivisch auf grünes Gas oder Wasserstoff umzurüsten – oder es mittelfristig stillzulegen, wenn das nicht lohnt. In Gebieten ohne Gasnetz ist der Wechsel auf eine andere individuelle Lösung ohnehin klar vorgezeichnet (denn ein neues Gasnetz wird niemand mehr bauen). Wer also heute noch mit Heizöl in einem Dorf ohne Gasleitung heizt, braucht eigentlich nicht zu warten: die Chancen, dass eine kollektive Infrastruktur kommt, sind gering. Hier heißt die Devise eigenverantwortlich umrüsten, möglichst unterstützt durch Fördermittel.

Netzdichte und -zustand: Auch innerhalb von Städten gibt es Unterschiede. Beispielsweise sind in historischen Altstädten die Gegebenheiten andere als in Randbezirken. Die Wärmeplanung wird Gebiete ausweisen, die sich nicht für ein Wärmenetz eignen – zum Beispiel Streusiedlungen oder sehr locker bebaute Viertel. Wenn Ihr Gebäude in so einem Bereich liegt, wird die Kommune vermutlich auf dezentrale Lösungen setzen. Das kann für Sie das Signal sein: Kein Netz wird kommen – ich plane lieber eigenständig. Umgekehrt werden Ausbaugebiete definiert, wo sich ein Netz lohnt. Dort könnte man überlegen, ob man bis zu dessen Realisierung übergangsweise seine alte Heizung streckt (sofern erlaubt und noch sicher) oder mit einer minimalen Investition (z.B. Brennwerttherme, die später als Backup dienen kann) arbeitet. Allerdings gilt: Je kleiner der Ort, desto später kommt der Plan (bis 2028 Zeit) – man sollte also nur warten, wenn man es sich leisten kann.

Geografische Faktoren: Im ländlichen Raum haben Immobilienbesitzer häufiger großzügige Grundstücke – das eröffnet Optionen wie eine Erdwärme-Wärmepumpe mit Flächenkollektor oder eine kleine Holzplantage für Hackschnitzel zur Eigenversorgung. In der Stadt hingegen sind Lösungen gefragt, die wenig Platz brauchen (Fernwärme, Gas, Außenluft-Wärmepumpe auf kleinem Hof, etc.). Auch das kann die Wahl beeinflussen. Zudem haben ländliche Wohnhäuser oft höhere spezifische Wärmeverbräuche (größer, älter, freistehend) – hier fallen die Einsparpotenziale durch eine neue effiziente Heizung besonders ins Gewicht.

Kurzum: Ihr Standort beeinflusst die Strategie. Prüfen Sie, was in Ihrer Region geplant ist. Viele Kommunen veröffentlichen schon Vorabberechnungen oder Wärmeatlanten, aus denen ersichtlich wird, welche Energieträger vor Ort vorhanden sind (Biogaspotenzial, Tiefe Geothermie, Abwärmequellen, etc.). Daraus lässt sich oft ablesen, ob eher ein Wärmenetz oder Einzelanlagen favorisiert werden. Die große Frage „investieren oder warten“ ist im städtischen Kontext stärker von der kommunalen Planung abhängig; im ländlichen Kontext spricht vieles dafür, dass jeder selbst aktiv werden muss – mit passenden Lösungen, die es aber gibt.

Investition jetzt oder strategisch warten?

Zum Schluss zur Kernfrage: Soll man jetzt in eine neue Heizung investieren oder lieber noch warten? Die Antwort hängt von individuellen Faktoren ab, aber es lassen sich einige allgemeine Empfehlungen ableiten:

1. Den eigenen Status prüfen: Wie alt ist Ihre aktuelle Heizung und wie lange wird sie voraussichtlich noch halten? Gibt es ohnehin rechtliche Pflichten (30-Jahres-Grenze, häufige Störungen, etc.)? Wenn Ihre Anlage absehbar in den nächsten 2–5 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer erreicht, macht Warten wenig Sinn – Sie sollten proaktiv planen, bevor Sie plötzlich im Kalten stehen. Ist Ihre Heizung hingegen erst 10 Jahre alt und effizient, könnten Sie die Entwicklung noch einige Jahre beobachten. Aber: auch Zwischenlösungen (z.B. Brennstoffumstellung, Teilmodernisierung) können sinnvoll sein, um schon Erneuerbaren-Anteil zu erhöhen.

2. Kommunale Planung abwarten – ja oder nein? Informieren Sie sich, wann Ihre Kommune ihren Wärmeplan vorlegen muss (Großstadt bis 2026, sonst bis 2028) und ob es bereits Entwürfe oder Tendenzen gibt. Wenn Sie in einer Großstadt wohnen, sind es bis Mitte 2026 nur gut zweieinhalb Jahre – da könnte es vertretbar sein, so lange noch keine endgültige Entscheidung zu fällen, sofern Ihre aktuelle Heizung noch zuverlässig läuft. In der Zwischenzeit können Sie aber Vorbereitungen treffen: Energieberatung nutzen, schon mal Angebote für verschiedene Optionen einholen, Fördermöglichkeiten prüfen. So sind Sie startklar, sobald der Plan da ist. Wenn Ihre Kommune jedoch kleiner ist und bis 2028 Zeit hat, wäre das Warten über vier Jahre. Hier stellt sich die Frage, ob Sie so lange zögern möchten – insbesondere wenn Sie dafür ggf. auf attraktive Fördermittel verzichten und weiterhin hohe Emissionskosten tragen. In vielen Fällen dürfte es sich nicht lohnen, bis 2028 nichts zu tun. Auch ein Blick in benachbarte größere Städte kann helfen: Die Wärmepläne größerer Städte könnten Anhaltspunkte geben, was im Umland realistisch ist (oft gibt es Kooperationen).

3. Keine Angst vor Fehlinvestition: Viele Eigentümer fürchten, jetzt Geld in eine neue Heizung zu stecken, die dann durch kommunale Vorgaben obsolet wird. Diese Sorge ist verständlich, aber die Rechtslage und Experteneinschätzung geben Entwarnung: Wenn Sie eine erneuerbare Heizung einbauen, sind Sie auf der sicheren Seite. Kein Wärmeplan wird verlangen, eine bereits klimafreundliche Wärmepumpe stillzulegen – im Gegenteil, solche dezentralen Lösungen sind Teil der Gesamtlösung. Zwangsanschlüsse an Fernwärme werden, wenn überhaupt, vor allem dort kommen, wo Leute nicht freiwillig umrüsten. Wer jetzt handelt, wird eher belohnt als bestraft. Und wie ein Gutachten zeigt, wäre ein Anschlusszwang gegen eine bestehende effiziente Wärmepumpe kaum durchsetzbar. Sie genießen also so etwas wie Bestandsschutz durch Klimafreundlichkeit.

4. Fördermittel nutzen: Die aktuellen Förderkonditionen sind zeitlich befristet in ihrer vollen Höhe (Geschwindigkeitsbonus bis Ende 2028). Es ist wahrscheinlich, dass der Staat die Zuschüsse nach und nach reduziert, je näher die gesetzlichen Pflichten rücken. Früher handeln heißt höhere Zuschüsse kassieren. Das kann die Wirtschaftlichkeit entscheidend verbessern. Zudem gibt es zinsgünstige Kredite, die in Zeiten höherer Zinsen ebenfalls attraktiv sind. Warten Sie zu lange, könnten Sie zwar auf noch effizientere Technologien hoffen – aber die heutigen Wärmepumpen & Co. sind bereits sehr ausgereift. Revolutionäre Durchbrüche in 3–5 Jahren sind nicht absehbar; inkrementelle Verbesserungen ja, aber nichts, was das Spiel komplett verändert. Daher spricht ökonomisch viel dafür, Investitionen vorzuziehen, solange es den „Zuschuss-Boost“ gibt.

5. Risiko Handwerker-Engpass: Man darf den praktischen Aspekt nicht vergessen: Die Heizungsbranche erlebt derzeit einen Boom, und es kann schon jetzt schwierig sein, schnell einen Installateur zu finden. Sollte ein Großteil der Hausbesitzer bis 2027/28 warten, droht ein extremer Nachfrageschub, den Fachbetriebe kaum bewältigen können. Das könnte zu langen Wartezeiten und höheren Preisen führen. Wer jetzt agiert, hat eventuell mehr Auswahl an Fachbetrieben und kann in Ruhe vergleichen. Außerdem können Sie einen Austausch terminlich planen (z.B. im Sommer, wenn Heizungspause ist), statt im Winter bei Heizungsnotstand jeden verfügbaren Notdienst zu nehmen. Dieser Aspekt wird oft übersehen: Strategisch früher handeln verschafft Ihnen mehr Kontrolle.

6. Übergangsszenarien bedenken: Falls Sie dennoch auf den Wärmeplan warten möchten (oder müssen), stellen Sie sicher, dass Sie Übergangslösungen haben. Beispiel: Ihre Gasheizung ist 25 Jahre alt, die Stadt will bis 2027 ein Netz planen – da liegen noch ein paar kritische Jahre dazwischen. Überlegen Sie, ob Sie z.B. einen größeren Reparaturaufwand noch investieren oder lieber doch gleich tauschen. Das GEG erlaubt im Havariefall (Heizung kaputt im Winter) zwar den vorübergehenden Einbau einer Notheizung, die fünf Jahre betrieben werden darf, aber darauf sollte man es nicht anlegen. Es ist immer besser, aus einer Position der Wahl und Förderung heraus zu handeln, als in der Krise.

Fazit: In den allermeisten Fällen spricht vieles dafür, eher früher als später in ein zukunftsfähiges Heizsystem zu investieren. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind so gestaltet, dass frühes Handeln belohnt wird – finanziell durch Förderungen und rechtlich durch Planungssicherheit. Warten kann dort sinnvoll sein, wo konkrete Aussichten bestehen, sich an ein geplantes Wärmenetz anzuschließen oder wo eine noch relativ neue Heizung übergangsweise weiterbetrieben werden kann, bis mehr Klarheit herrscht. Doch selbst dann sollte man die Zeit nutzen, sich informieren zu lassen (z.B. Energieberatung der Verbraucherzentrale) und eventuell Teilschritte zu gehen (etwa schon Solarthermie installieren oder den Heizkreislauf optimieren). Die kommunale Wärmeplanung ist kein Grund, die Hände untätig in den Schoß zu legen – sondern ein Instrument, das Ihnen aufzeigt, wohin die Reise geht. Sobald der Fahrplan steht, sollten Sie Ihren persönlichen Umstiegsplan parat haben.

Am Ende werden Immobilienbesitzer sowohl aus gesetzlicher als auch aus wirtschaftlicher Sicht den Wechsel vollziehen müssen. Ob jetzt oder etwas später: Wichtig ist, sich der Entwicklung bewusst zu sein. Je informierter und vorbereiteter Sie sind, desto besser können Sie entscheiden, was für Ihre Immobilie das Richtige ist. Eines ist klar: Die Investition in klimafreundliche Wärme wird sich langfristig lohnen – für Sie, Ihren Geldbeutel und das Klima.

Quellen: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB); Verbraucherzentrale NRW; Bundesgesetzblatt (GEG 2024); Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK); Finanztip Ratgeber; Rechtsgutachten BWP; u.a.