Grundsteuer 2025 - Neue Berechnungsgrundlagen: Was ändert sich für Eigentümer?

Was bedeutet die Grundsteuerreform 2025 für Eigentümer?

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen in Deutschland. Ab dem 1. Januar 2025 tritt eine grundlegende Reform in Kraft, die die Berechnung der Grundsteuer auf eine neue Grundlage stellt. Eigentümer müssen sich darauf einstellen, dass sich ihre Steuerlast möglicherweise ändert. Doch warum wurde die Reform notwendig? Wie berechnet sich die neue Grundsteuer? Und welche Regionen sind besonders betroffen? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um die neue Berechnungsgrundlage und was Sie als Eigentümer beachten sollten.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basierte auf veralteten Einheitswerten, die für Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und für Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935 stammten. Diese alten Werte führten dazu, dass vergleichbare Grundstücke unterschiedlich besteuert wurden – eine Ungleichbehandlung, die das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig erklärte. Die Politik musste handeln und eine Neuregelung verabschieden, die sowohl gerechter als auch verfassungskonform ist.

Die Reform der Grundsteuer wurde 2019 beschlossen und tritt ab dem 1. Januar 2025 in Kraft. Bis dahin gelten noch die bisherigen Vorgaben, damit die Gemeinden ausreichend Zeit für die Umstellung haben.

Ziele der Reform

• Verfassungsmäßige Berechnung sicherstellen
• Aktualisierte und marktgerechte Immobilienbewertungen einführen
• Gerechtere Steuerverteilung zwischen Eigentümern ermöglichen
• Kommunale Einnahmen langfristig sichern

Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:

1. Ermittlung des Grundsteuerwerts

Die Finanzämter haben auf Basis der Eigentümerangaben alle Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet. Dafür wurden verschiedene Faktoren berücksichtigt:

• Bodenrichtwert der Kommune
• Fläche des Grundstücks und des Gebäudes
• Gebäudeart (z. B. Einfamilienhaus, Mietshaus oder Gewerbeimmobilie)
• Baujahr des Gebäudes
• Regionale Nettokaltmieten (für Wohnimmobilien)

2. Anwendung der Steuermesszahl

Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit einer bundeseinheitlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Diese wurde im Vergleich zur bisherigen Berechnung gesenkt, um starke Belastungssprünge zu vermeiden.

Beispiel:

• Steuermesszahl für Wohnimmobilien: 0,31 %
• Steuermesszahl für Gewerbeimmobilien: 0,34 %

3. Anwendung des kommunalen Hebesatzes

Die Gemeinden legen abschließend den Hebesatz fest, mit dem die Grundsteuer letztendlich berechnet wird. Das bedeutet, dass die Höhe der Steuer stark von der jeweiligen Gemeinde abhängt – selbst bei identischen Immobilien und Grundstücksgrößen kann es große Unterschiede geben.

Formel für die neue Grundsteuer:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Kommune = zu zahlende Grundsteuer

Beispielrechnung für eine Wohnimmobilie

• Grundsteuerwert: 100.000 €
• Steuermesszahl: 0,30 %
• Hebesatz der Gemeinde: 400 %

(100.000 € × 0,30 %) × 400 = 1.200 € Grundsteuer pro Jahr

Regionale Unterschiede: Warum die Grundsteuer nicht überall gleich ist

Ein zentraler Punkt der Reform ist, dass die Bundesländer eine Öffnungsklausel nutzen können, um eigene Bewertungsmodelle einzuführen. Das führt dazu, dass sich die Bewertungsverfahren deutschlandweit unterscheiden.

Die zwei Hauptmodelle zur Berechnung der Grundsteuer:

1. Das Bundesmodell (wertabhängige Berechnung)

   • Grundlage: Bodenrichtwerte und Immobilienwerte
   • Bundesländer: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen

2. Alternative Modelle einiger Bundesländer (flächenabhängig oder gemischt)

   • Flächenmodell (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen)
   • Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)
   • Hybrid-Modell (Saarland, Sachsen)

Diese Unterschiede bedeuten, dass Eigentümer in Bayern und Hamburg möglicherweise eine andere Berechnung erhalten als in Berlin oder Nordrhein-Westfalen.

Wird die neue Grundsteuer teurer?

Die Grundsteuerreform ist offiziell aufkommensneutral, also soll sie insgesamt nicht zu höheren Steuereinnahmen der Kommunen führen. Das heißt aber nicht, dass jeder Eigentümer genau gleich viel oder weniger zahlen wird – für einige könnte die Steuerlast steigen, für andere sinken.

Faktoren, die eine Erhöhung oder Senkung bewirken können:

✔ Wertsteigerung der Immobilie → Höhere Grundsteuer
✔ Hoher Bodenrichtwert in urbanen Gebieten → Eventuell Steigerung
✔ Geringe Immobilienwerte in ländlichen Regionen → Eher Entlastung
✔ Kommunale Hebesätze: Variabel je nach Gemeinde

Ein Beispiel:

• Hamburg plant eine Verdopplung des Hebesatzes von 540 % auf 975 %, um das Steueraufkommen stabil zu halten. Damit könnten viele Eigentümer in Hamburg mehr bezahlen als vorher.

Was müssen Eigentümer jetzt tun?

1. Neue Grundsteuerbescheide prüfen

• 2024 erhielten alle Eigentümer ihren endgültigen Grundsteuerbescheid vom Finanzamt.
• Prüfen Sie unbedingt, ob die Angaben zur Immobilie korrekt sind, insbesondere Wohnflächen, Nutzungsart und Bodenrichtwerte.

2. Fristen und Widerspruch einhalten

• Falls der Bescheid Fehler enthält, kann ein Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden.
• Die Frist beträgt in der Regel einen Monat nach Zustellung des Bescheids.

3. Finanzielle Rücklagen für 2025 bilden

• Falls die Grundsteuer für Ihr Objekt steigt, sollten Sie eine Rücklage einplanen.
• Vermieter dürfen die Grundsteuer anteilig auf Mieter umlegen, müssen dies allerdings bei Nebenkostenabrechnungen berücksichtigen.

4. Digitalisierte Steuerdaten nutzen

• Die Grundsteuererklärung wurde über das ELSTER-Portal abgegeben – zukünftig könnte dies auch für Anpassungen genutzt werden.

Zukunftsausblick: Wird die Grundsteuer weiter angepasst?

Die Grundsteuerreform 2025 ist ein erster wichtiger Schritt zur Modernisierung des Steuersystems, doch Experten gehen davon aus, dass weitere Änderungen folgen könnten:

• Erhöhung der kommunalen Hebesätze: Einige Städte haben bereits angekündigt, dass sie die Hebesätze anpassen werden, um Einnahmen stabil zu halten.
• Weitere Digitalisierung: Die Nutzung von Plattformen wie ELSTER könnte langfristig das Meldeverfahren vereinfachen.
• Eventuelle Neubewertung in einigen Jahrzehnten: Damit die Immobilienbewertung nicht wieder so stark veraltet wie bisher, könnte der Gesetzgeber eine regelmäßige Neubewertung festlegen.

Fazit: Was bedeutet die Reform für Sie?

Die Grundsteuerreform 2025 bringt zahlreiche Änderungen mit sich – von neuen Berechnungsmodellen bis hin zu erheblichen regionalen Unterschieden. Während manche Eigentümer profitieren können, erwarten andere höhere Steuerlasten, insbesondere in urbanen Regionen mit gestiegenen Immobilienwerten. Eine sorgfältige Prüfung der Bescheide und frühzeitige Finanzplanung sind essenziell, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Unser Tipp: Bleiben Sie informiert und prüfen Sie die neuen Bescheide genau. Wer sich frühzeitig mit den neuen Grundlagen auseinandersetzt, kann unangenehme Überraschungen vermeiden!